Llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatges (Text refós sense caràcter oficial)

Atès que el Consell General en la seva sessió del dia 17 de gener del 2019 ha aprovat la següent:

llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatges

Exposició de motius

La primera regulació completa dels arrendaments de finques urbanes va tenir lloc amb l’aprovació, per part del Consell General, de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 3 de setembre de 1993, la qual va substituir el Decret sobre arrendaments urbans, del 30 de maig de 1968. Posteriorment, en virtut de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, aprovada pel Consell General el 30 de juny de 1999, s’hi van introduir determinades modificacions adreçades a reforçar l’equilibri d’interessos entre les parts i a alleugerir certes càrregues imposades a la part arrendatària, atorgant-li una seguretat jurídica més gran. Aquesta Llei ha estat successivament i puntualment modificada a través de la Llei 11/2006, del 27 d’octubre; de la Llei 21/2011, del 15 de desembre; i de la Llei 1/2014, del 23 de gener, de modificació de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999; i també mitjançant la Llei 26/2008, del 20 de novembre, de regulació dels apartaments moblats per a vacances i de les empreses que els exploten; la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006; i la Llei 24/2018, del 18 d’octubre, del Codi de procediment civil.

Si bé la modificació de la norma que es va fer en virtut de la Llei 1/2014, del 23 de gener, va permetre resoldre algunes mancances o imprecisions constatades fins llavors, i va posar fi al mateix temps a alguns greuges als quals havien de fer front tant els arrendadors com els arrendataris com a conseqüència de la regulació anterior, s’ha constatat d’aleshores ençà que és necessari promoure una nova reforma de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, amb l’objectiu d’adaptar-ne plenament el contingut a la realitat econòmica i social actual.

En efecte, la millora de la situació econòmica i del mercat de treball que ha experimentat el nostre país en els darrers anys, i el creixement del nombre d’habitatges d’ús turístic arran d’un nou model turístic que experimenten molts altres països del nostre entorn, ha generat una problemàtica a la qual cal donar resposta. Aquesta problemàtica consisteix en una escassetat palesa d’oferta d’habitatges de lloguer residencial, tenint en compte la demanda existent, la qual cosa comporta que en alguns casos, en el moment en què s’extingeixen els contractes vigents, els arrendadors incrementin substancialment la renda i que els arrendataris no hi puguin fer front adequadament, amb els inconvenients de caràcter social que aquest fet pot generar.

És per aquest motiu que s’ha optat per promoure una Llei de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatges que no només reforma diverses disposicions de la Llei d’arrendament de finques urbanes amb els objectius assenyalats anteriorment, sinó que també introdueix modificacions rellevants a la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 29 de desembre del 2000; a la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, del 29 de desembre del 2000; a la Llei 10/2003, del 27 de juny, de les finances comunals; a la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte, i a la Llei 16/2017, del 13 de juliol, general de l’allotjament turístic, a banda de crear un nou impost sobre els habitatges buits. Totes aquestes mesures legislatives es fonamenten en la voluntat de fomentar l’increment, en alguns casos a curt termini i en alguns altres casos a mitjà o a llarg termini, del nombre de pisos disponibles en el mercat de lloguer d’habitatges, la qual cosa ha d’evitar l’increment de les rendes més enllà del que s’ha d’entendre com a raonable.

En primer lloc, els articles 1 a 19 d’aquesta Llei promouen diverses modificacions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes que tenen com a finalitat, en primer lloc, flexibilitzar en alguns casos les condicions legals aplicables als contractes d’arrendament de finques urbanes sense menyscabar, però, la posició i els drets de la part arrendatària. Així, en destaca la regulació menys estricta del règim de fiances i garanties, sense perjudici de mantenir la limitació de dos mensualitats de renda en concepte de fiança per als contractes d’arrendament d’habitatge. En aquest àmbit, es preveu com a novetat que la fiança actual es pugui substituir per un aval bancari o qualsevol altre tipus de garantia acceptada per les parts, i que pugui romandre en possessió de l’intermediari o del representant, malgrat que l’obligació de retornar-la recau sempre en l’arrendador, a l’efecte de salvaguardar l’arrendatari.

D’altra banda, es preveu la possibilitat que les parts acordin un període de carència per al pagament de la renda en cas que l’arrendatari hagi d’efectuar obres de reforma o altres inversions prop de la finca arrendada. I també es dota les parts d’una autonomia més gran per regular les conseqüències de la resolució anticipada del contracte per part de l’arrendatari pel que fa a les obres que hagi efectuat l’arrendador per atendre les demandes de l’arrendatari.

També s’afegeix a la Llei l’obligatorietat de fer per escrit tots els contractes d’arrendament, independentment de la seva durada, i de designar en aquests un domicili al país a l’efecte de rebre notificacions i citacions. Així mateix, s’addiciona un article amb la finalitat d’evitar situacions discriminatòries envers els arrendataris en l’accés a l’habitatge, les quals poden ser més habituals en un context en què hi ha una escassetat d’habitatges de lloguer. I, també, per establir que les administracions públiques han d’adoptar mesures d’acció positiva a favor dels col·lectius de persones vulnerables a l’hora d’accedir a l’habitatge.

Amb la finalitat de respectar l’equilibri d’interessos entre les parts es preveu, tant per al contracte d’arrendament d’habitatge com per al contracte d’arrendament de local per a negoci, que la pròrroga automàtica no produeixi efectes si l’arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions. Igualment, per conferir una seguretat jurídica més gran en les relacions entre les parts, s’han introduït modificacions a la Llei quant a les obligacions d’assegurança o de contractació de subministraments per part de l’arrendatari.

En relació amb el contracte d’arrendament de local per a negoci, s’introdueixen a la Llei modificacions substancials respecte del règim actual, i més específicament es redueix una mica el termini mínim de duració del contracte, que passa de cinc anys a quatre anys. Des de la perspectiva de l’arrendatari, el termini de quatre anys atorga una estabilitat per emprendre i desenvolupar el negoci, mentre que des del punt de vista de l’arrendador, aquest nou termini no implica una vinculació contractual massa llarga, la qual cosa ha de permetre estimular el mercat de lloguer de locals per a negoci. A més, en aquest cas, a diferència del lloguer d’habitatge, no hi ha a hores d’ara una problemàtica ni hi ha drets mereixedors de protecció especial que no justifiquin la reducció de la durada mínima del contracte, tal com s’esdevé en dret comparat.

Amb referència a aquest tipus de contracte, també s’introdueixen a la Llei dos noves disposicions innovadores. La primera permet que les parts puguin pactar una renda mínima fixa amb la possibilitat que s’incrementi en funció de variables com ara la facturació, la xifra de negocis o el resultat de l’explotació. Així, es dona més llibertat a les parts per regular les seves relacions arrendatícies i, alhora, esdevé possible que l’import de la renda s’adapti a la situació financera del negoci. La segona disposició reconeix una pràctica cada vegada més corrent en el tràfic mercantil, com és l’emprenedoria d’activitats efímeres, a través del reconeixement de la possibilitat que el contracte d’arrendament sigui atorgat per un període inferior al termini mínim de quatre anys, sempre que el pacte consti per escrit i no es faci un ús abusiu d’aquesta modalitat. En cas contrari, és aplicable automàticament el termini mínim de quatre anys. D’aquesta manera es pretén dinamitzar el mercat de lloguer de locals per a negoci, i afavorir l’ànim emprenedor dels arrendataris que, per la naturalesa de l’activitat que volen emprendre, no saben inicialment si poden vincular-se en virtut d’un contracte regit pel termini mínim legal.

Pel que fa als supòsits de renúncia unilateral del contracte per l’arrendatari en els arrendaments de local per a negoci, es redueixen el termini de preavís mínim a tres mesos i la indemnització que cal satisfer, en cas que s’acrediti que el negoci ha experimentat pèrdues durant els dos anys precedents. A més, també es redueix la durada de les pròrrogues tàcites, que passen de dos anys a un any, així com el termini del preavís aplicable, que passa a un mes per cada any o fracció que falti per a la fi del contracte, amb un mínim de tres mesos, i s’equiparen així al règim de l’arrendament d’habitatges.

En segon lloc, l’article 20 d’aquesta Llei modifica puntualment la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, amb l’objectiu de permetre als comuns que donin facilitats per pagar la cessió econòmica que substitueix la cessió obligatòria i gratuïta de sòl, sempre que es tracti d’obres relatives a la construcció i l’ampliació d’edificis l’ús principal dels quals sigui el d’habitatge plurifamiliar, destinats a lloguer residencial. D’aquesta manera, s’amplien considerablement, i en funció del percentatge de cessió obligatòria i gratuïta aplicable, els terminis d’ajornament o fraccionament de l’import de la cessió econòmica, que poden ser de fins a deu anys.

D’altra banda, la disposició transitòria segona estableix que durant un període transitori de divuit mesos a comptar de la data en què entri en vigor aquesta Llei, i sempre que es compleixin una sèrie de requisits, esdevé possible atorgar, de manera excepcional, llicències de rehabilitació o de reforma, per condicionar edificis per ser destinats íntegrament a habitatges plurifamiliars en règim de lloguer residencial, o en cas d’edificis d’ús hoteler del grup aparthotels i de la modalitat apartaments turístics, per ser destinats en una part no superior al 50% a lloguer residencial, encara que l’edifici es trobi en règim de fora d’ordenació, i amb el benentès que es compleixin els requisits d’habitabilitat vigents a la data de la construcció de l’edifici. A més, durant aquest període es pot eximir del compliment dels requisits mínims en relació amb les places d’aparcament, els ascensors i la ventilació i la il·luminació de les escales.

Es tracta en ambdós casos de mesures dirigides, directament i específicament, a incentivar i afavorir el creixement del mercat d’habitatges nous o rehabilitats destinats al lloguer com a residència habitual i permanent.

En darrer terme, els articles 21 a 26 d’aquesta Llei modifiquen o estableixen per primera vegada diferents mesures de caràcter tributari per fomentar l’arrendament residencial d’habitatges ja existents i que, per raons diverses, no es destinen al mercat de lloguer. Així, en primer lloc, es reformen la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries i la Llei de les finances comunals per eximir del tipus de gravamen estatal i, si escau i els comuns ho decideixen, del tipus de gravamen comunal de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, si l’adquirent de l’immoble es dedica a l’arrendament d’habitatges residencials i arrenda l’immoble adquirit durant com a mínim cinc anys.

Aquesta darrera Llei, com també la Llei general de l’allotjament turístic, es reformen amb l’objectiu d’establir que queda subjecta a l’impost comunal de radicació d’activitats comercials, empresarials i professionals l’explotació d’habitatges d’ús turístic, tant per persones físiques com per persones jurídiques, fins i tot quan no es requereixi la inscripció en el Registre de Comerç a aquest efecte d’acord amb la Llei general de l’allotjament turístic. I, d’altra banda, per preveure que la superfície d’explotació a l’efecte d’aplicar l’impost esmentat es correspon amb la superfície de cadascun dels habitatges d’ús turístic objecte d’aquesta explotació, expressada en metres quadrats. D’aquesta manera es garanteix que l’explotació d’habitatges turístics no sigui més avantatjosa a efectes tributaris que l’arrendament d’habitatges a l’empara de la Llei d’arrendaments de finques urbanes.

En el mateix sentit, es modifica la Llei de l’impost general indirecte per fer palès que el tipus superreduït de l’impost esmentat només s’aplica als arrendaments que es regeixin per les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, i reafirmar així el criteri administratiu ja existent en aquesta matèria.

Finalment, s’estableix i es regula per primera vegada l’impost sobre els habitatges buits, que vetlla per la funció social de la propietat i l’accés a un habitatge digne, tot respectant el dret a la propietat dels ciutadans. Aquest impost recau sobre la propietat d’habitatges buits, llevat dels casos en què la Llei ho exclogui expressament, entesos com els habitatges susceptibles de ser arrendats d’acord amb la Llei d’arrendaments de finques urbanes i que estan desocupats durant com a mínim dos anys.

Article 1

Article 2

Article 3

Article 4

Article 5

Article 6

Article 7

Article 8

Article 9

Article 10

Article 11

Article 12

Article 13

Article 14

Article 15

Article 16

Article 17

Article 18

Article 19

Article 20. Addició d’un apartat 13 a l’article 33 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme

S’afegeix un nou apartat 13 a l’article 33 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 29 de desembre del 2000, el qual fou modificat al seu torn per l’article 7 de la Llei 8/2006, del 21 de juny; l’article 1 de la Llei 6/2011, del 28 de juliol; l’article 5 de la Llei 16/2012, del 31 de juliol; i l’article 3 de la Llei 7/2018, del 17 de maig, de modificació de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 29 de desembre del 2000, i que queda redactat de la manera següent:

“Article 33. Cessió obligatòria i gratuïta

[…]

13. No obstant el que estableix l’apartat 9 anterior, l’ajornament o el fraccionament de l’import de la cessió econòmica que substitueix la cessió obligatòria i gratuïta de sòl destinat a infraestructures, equipaments col·lectius, habitatges de protecció pública i serveis públics, pot prolongar-se més enllà del termini d’un any posterior a la data de l’acabament de les obres en el cas de la construcció o l’ampliació d’edificis l’ús principal dels quals sigui el d’habitatge plurifamiliar, sempre que tots els habitatges de l’edifici es destinin a lloguer residencial. En aquest cas, el termini durant el qual els comuns poden acceptar l’ajornament o el fraccionament de l’import de la cessió econòmica pot anar fins a:



En el cas de la construcció o l’ampliació d’edificis l’ús dels quals sigui el d’habitatge plurifamiliar, si una part es destina a lloguer residencial i l’altra part es destina a la venda, els comuns poden acceptar l’ajornament o el fraccionament de la part proporcional de l’import de la cessió econòmica tenint en compte la superfície d’habitatges destinats a lloguer residencial en relació amb la superfície total dels habitatges de l’edifici.

Les unitats immobiliàries que es tenen en compte, d’acord amb els paràgrafs anteriors, a l’efecte de l’ajornament o el fraccionament de la cessió econòmica, han de mantenir-se en règim de lloguer residencial fins que, com a mínim, s’hagi liquidat la totalitat de l’import de la cessió econòmica. En cas que entretant es vengui alguna d’aquestes unitats immobiliàries, o deixin de destinar-se al lloguer residencial, cal liquidar amb caràcter previ prop del comú corresponent la part de l’import de la cessió econòmica corresponent a les unitats immobiliàries esmentades. En cas contrari, el comú pot executar l’aval bancari ofert per ingressar l’import que correspongui en concepte de la liquidació de la part de l’import de la cessió econòmica.”

Article 21. Modificació de l’article 8 de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries

Es modifica l’article 8 de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, del 29 de desembre del 2000, el qual va ser modificat per l’article 23 de la Llei 1/2006, del 9 de març, del pressupost per a l’exercici del 2006; l’article 24 de la Llei 2/2007, del 15 de març, del pressupost per a l’exercici del 2007; l’article 4 de la Llei 31/2007, del 20 de desembre, d’acompanyament del Projecte de llei de pressupost per a l’exercici 2008, d’actualització dels tipus de gravamen de diversos tributs; i la disposició final segona de la Llei 10/2014, del 3 de juny, de modificació de la Llei de l’impost general indirecte, i que queda redactat de la manera següent:

“Article 8. Tipus de gravamen

1. El tipus de gravamen estatal és de l’1%.

Aquest tipus no és aplicable quan l’adquirent de l’immoble es dediqui a l’arrendament d’habitatges residencials i arrendi l’immoble adquirit durant com a mínim cinc anys, d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes. En cas que no ho faci o que arrendi l’immoble durant menys de cinc anys, procedeix la tributació per aquest impost aplicant el tipus de gravamen juntament amb els interessos de demora.

2. Si els comuns han establert un tribut sobre les transmissions patrimonials immobiliàries, el tipus de gravamen comunal és el que prevegin les ordinacions comunals, i no pot ser inferior al 0,50 % ni superior al 3%.

No obstant això, en el supòsit que estableix el segon paràgraf de l’apartat 1 anterior, els comuns poden decidir mitjançant una ordinació comunal de reduir o no aplicar aquest tipus. En aquest cas, s’apliquen les disposicions que també s’hi estableixen en cas no s’arrendi l’immoble o es faci durant menys de cinc anys.”

Article 22. Modificació dels apartats 2 i 5 de l’article 32 de la Llei de les finances comunals

Es modifiquen els apartats 2 i 5 de l’article 32 de la Llei 10/2003, del 27 de juny, de les finances comunals, tenint en compte que l’apartat 5 esmentat va ser modificat per l’article 2 de la Llei 32/2012, del 22 de novembre, de modificació de la Llei 10/2003, del 27 de juny, de les finances comunals, i que queden redactats de la manera següent:

“Article 32. Impost de radicació d’activitats comercials, empresarials i professionals

[…]

2. Fet generador: El fet generador de l’impost és l’exercici d’una activitat comercial, empresarial o professional en el territori d’una parròquia.

Són activitats comercials, empresarials o professionals, les que impliquin l’ordenació per compte propi de factors de producció materials i humans o d’algun d’ells, amb la finalitat d’intervenir en la producció, la realització o la comercialització de béns i serveis.

També té la consideració d’activitat comercial, empresarial o professional, a l’efecte de l’aplicació d’aquest impost, l’explotació d’habitatges d’ús turístic (HUT), tant per persones físiques com per persones jurídiques, fins i tot quan no es requereixi la inscripció en el Registre de Comerç d’acord amb la Llei general de l’allotjament turístic.

[…]

5. Base de tributació: La base de tributació es determina en funció dels metres quadrats de la superfície d’explotació ponderada per un índex de localització.

La superfície d’explotació és la superfície total dels locals destinats a la realització de l’activitat, expressada en metres quadrats i, si és el cas, mitjançant la suma de totes les seves plantes. En el cas que l’activitat consisteixi en l’explotació d’habitatges d’ús turístic (HUT), la superfície d’explotació es correspon amb la superfície de cadascun dels habitatges d’ús turístic objecte d’aquesta explotació, expressada en metres quadrats.

Tanmateix, en els casos següents només es pot prendre com a màxim de la superfície d’explotació el 40% de la superfície:



Els comuns han d’establir una escala d’índexs de localització per tal de considerar la categoria del lloc o del carrer on radiqui cada activitat econòmica.

El valor dels índexs de localització se situa entre 0,5 i 2.

La classificació dels llocs o els carrers de cada parròquia s’estableix en l’ordinació tributària comunal, en què es distingeix un nombre màxim de cinc categories.

[…].”

Article 23. Modificació de l’apartat 3 de l’article 34 de la Llei de les finances comunals

Es modifica l’apartat 3 de l’article 34 de la Llei 10/2003, del 27 de juny, de les finances comunals, el qual fou modificat per la disposició addicional segona de la Llei 1/2006, del 9 de març, del pressupost per a l’exercici del 2006, el qual queda redactat de la manera següent:

“Article 34. Gravamen addicional de l’impost sobre les transmissions patrimonials immobiliàries

[…]

3. Els tipus de gravamen són els que estableixen les ordinacions comunals, i no poden ser inferiors al 0,50 % ni superiors al 3%, tret que es decideixi reduir o no aplicar aquests tipus mitjançant una ordinació comunal en el supòsit que estableix l’article 8, apartat 1, de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries.”

Article 24. Modificació de l’article 59 de la Llei de l’impost general indirecte

Es modifica l’article 59 de la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte, el qual fou parcialment modificat pels articles 2 i 3 de la Llei 29/2012, del 18 d’octubre, de modificació de la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte; l’article 8 de la Llei 10/2014, del 3 de juny, de modificació de la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte; i la disposició final primera de la Llei 15/2015, del 3 de desembre, qualificada de modificació de la Llei 10/2007, i que queda redactat de la manera següent:

“Article 59. Tipus de gravamen superreduït

El tipus de gravamen superreduït és del 0% i s’aplica només a les operacions següents:

1. Les prestacions de serveis hospitalaris o d’assistència sanitària i les que s’hi relacionen directament, efectuades per entitats parapúbliques o de dret públic.

Es consideren prestacions de serveis directament relacionades amb les hospitalàries i d’assistència sanitària les d’alimentació, allotjament, sala d’operacions, subministrament de medicaments i material sanitari i altres d’anàlegs prestats per les clíniques, els laboratoris, les residències i altres establiments hospitalaris i d’assistència sanitària. El tipus superreduït no s’estén a les operacions següents:



2. L’assistència a persones físiques efectuada per professionals de la salut amb conveni vigent amb la Caixa Andorrana de Seguretat Social, sempre que el destinatari hi estigui afiliat o en sigui beneficiari i que l’acte estigui reemborsat, almenys parcialment.

A efectes d’aquest impost tenen la condició de professionals de la salut els considerats com a tal en l’ordenament jurídic o reconeguts per l’Administració general.

3. Les prestacions de serveis d’assistència social i les altres que hi estan relacionades directament, realitzades en l’exercici dels professionals socials, o per entitats parapúbliques, entitats de dret públic o altres organismes de caràcter social reconeguts per l’Estat, sempre que es tracti d’actes efectuats per professionals amb conveni amb la Caixa Andorrana de Seguretat Social, detallades a continuació:



A efectes d’aquest impost tenen la condició de professionals socials els considerats com a tals en l’ordenament jurídic, o reconeguts per l’Administració general.

4. L’educació de la infància i de la joventut, la guàrdia i la custòdia d’infants, l’ensenyament escolar, universitari i de postgrau, i la formació i el reciclatge professional, realitzat per entitats parapúbliques, per entitats de dret públic o per entitats privades autoritzades per a l’exercici d’aquestes activitats.

El tipus superreduït s’estén a les prestacions de serveis directament relacionades amb els serveis descrits anteriorment, realitzades per les mateixes empreses docents o educatives que presten els serveis mencionats, o per entitats o associacions de caràcter no lucratiu.

5. Les classes impartides a títol particular per persones físiques sobre matèries incloses en els plans d’estudis de qualsevol nivell i grau del sistema d’ensenyament escolar o universitari.

6. Les prestacions de serveis directament relacionades amb la pràctica de l’esport o de l’educació física, facilitades a les persones que practiquen l’esport o l’educació física per organismes sense ànim de lucre com poden ser entitats de dret públic o parapúbliques, federacions esportives o associacions esportives federades.

7. Les prestacions de serveis relacionades a continuació quan són efectuades per administracions públiques o parapúbliques, entitats de dret públic o entitats o establiments culturals o socials de caràcter no lucratiu:



8. El transport de malalts o ferits en ambulàncies o vehicles especialment adaptats per a aquest fi.

9. Els arrendaments d’edificis o de parts d’aquests edificis destinats exclusivament a habitatges, i que es regeixin per les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes. El tipus superreduït s’estén als aparcaments, els annexos accessoris als aparcaments i els mobles, arrendats conjuntament amb aquests habitatges.

10. Els medicaments reemborsables per la Caixa Andorrana de Seguretat Social.

11. Les transmissions d’habitatges a les quals hagués correspost l’aplicació de l’exempció que preveu l’article 4, apartat 11, de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, a les quals són d’aplicació els mateixos requisits i el mateix procediment.

12. Els lliuraments de segells i efectes timbrats de curs legal per un import no superior al seu valor facial.

13. Les transmissions que efectuïn els administrats per a la reparcel·lació dels terrenys de la seva propietat que hagin quedat continguts en una unitat d’actuació definida en els plans d’urbanisme parroquials, inclosa la cessió als comuns de terrenys i de béns immobles altres que terrenys en el marc de la cessió obligatòria i gratuïta, en aplicació de les disposicions de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i dels reglaments que la desenvolupin.”

Article 25. Modificació de l’apartat 2 de l’article 35 de la Llei general de l’allotjament turístic

Es modifica l’apartat 2 de l’article 35 de la Llei 16/2017, del 13 de juliol, general de l’allotjament turístic, el qual queda redactat de la manera següent:

“Article 35. Autorització prèvia dels habitatges d’ús turístic

[…]

2. L’explotació directa sense intermediaris de fins a dos HUT per part d’un mateix propietari es considera rendiment patrimonial i no requereix la inscripció en el Registre de Comerç. L’explotació de tres o més HUT per part d’un mateix propietari es considera en tots els casos activitat econòmica. Aquest propietari pot demanar el registre de comerç pertinent com a empresa de gestió d’habitatges d’ús turístic (EGHUT) o cedir la gestió dels seus HUT a una o més EGHUT degudament autoritzades. La gestió d’un HUT només pot ser encomanada a una sola EGHUT.

En tot cas, l’explotació d’una o més HUT, tant per persones físiques com per persones jurídiques, se subjecta a l’impost comunal de radicació d’activitats comercials, empresarials i professionals, i es tributa en funció del número de metres quadrats de la superfície de cadascun dels HUT objecte d’explotació, d’acord amb la regulació que en fa la Llei de les finances comunals.

[…].”

Article 26. Impost sobre els habitatges buits

1. L’impost sobre els habitatges buits (IHB) és un impost que exigeix l’Administració general, de naturalesa extrafiscal i, que vetlla per la funció social de la propietat i l’accés a un habitatge digne, tot respectant el dret a la propietat de les persones.

2. L’IHB recau sobre la propietat d’habitatges buits, llevat dels casos en què la Llei ho exclogui expressament. S’entén per habitatge buit l’habitatge susceptible de ser arrendat d’acord amb el títol III de la Llei d’arrendaments de finques urbanes i que està desocupat durant com a mínim un any, i sempre que no es tracti d’algun dels supòsits exclosos de gravamen. En qualsevol cas, resten exclosos de l’IHB:



3. Són subjectes passius a títol de contribuent de l’IHB les persones físiques o jurídiques propietàries d’habitatges buits sense causa justificada durant un any.

4. L’IHB és un impost periòdic que es merita cada 31 de desembre, mentre l’habitatge no deixi de considerar-se com a buit. El fet d’ocupar l’habitatge fins a tres mesos a l’any no impedeix que s’apliqui l’impost, sense perjudici dels supòsits exclosos a què fa referència l’apartat 2 anterior. En cas que es deixi de considerar com a habitatge buit, no es pot tornar a declarar com a habitatge buit fins que hagi transcorregut un any des que hagi deixat de ser ocupat.

5. La base de tributació de l’IHB resulta del nombre total de metres quadrats de superfície útil que té cada habitatge buit.

6. Sobre la base de tributació s’hi aplica el tipus de gravamen de 50 euros per metre quadrat.

7. Els subjectes passius de l’IHB estan obligats a incloure els béns objecte al Registre d’habitatges buits (RHB), a presentar l’autoliquidació de l’impost i a fer-ne l’ingrés corresponent, en el termini, el lloc i la forma que es determinin reglamentàriament.

8. L’Administració tributària ha de comprovar la veracitat de les dades declarades i ha de vetllar perquè l’IHB s’apliqui correctament d’acord amb el que s’indiqui reglamentàriament i, en concret, tenint en compte les obligacions de col·laboració i d’informació necessàries.

Les persones físiques i jurídiques, públiques i privades, així com les entitats de caràcter civil nacionals o estrangeres, estan obligades a proporcionar a l’Administració tributària tota mena de dades, informes, antecedents i justificants amb transcendència tributària, inclosos els que es derivin de les seves relacions econòmiques, professionals o financeres amb altres persones o entitats i que estiguin relacionats amb el compliment de les obligacions relatives a l’IHB.

Aquesta obligació inclou, entre altres, totes les autoritats i les persones que exerceixen funcions públiques, el Govern, els comuns i els òrgans que en depenen, els organismes autònoms i les entitats parapúbliques o de dret públic, qualsevol altra entitat pública, els registres públics, les empreses que prestin serveis de telecomunicacions i de distribució d’aigua, gas, calor, fred i energia, i les comunitats de propietaris tal com les defineix la Llei de propietat horitzontal.

La cessió de dades de caràcter personal que s’hagi de dur a terme a l’Administració tributària d’acord amb el que disposa aquest article no requereix el consentiment del subjecte afectat. Les dades, els informes, els antecedents i els justificants obtinguts per l’Administració tributària en el desenvolupament de les seves funcions tenen caràcter reservat i només es poden utilitzar per aplicar els tributs que li correspon gestionar de forma efectiva, per imposar les sancions que siguin procedents, i per portar a terme la resta de les funcions que la Llei li encomana. Aquestes dades no poden ser cedides ni comunicades a terceres persones, tret que la cessió estigui regulada per una llei o es faci d’acord amb el que preveuen els acords d’intercanvi d’informació tributària o els convenis de doble imposició ratificats pel Principat d’Andorra o la legislació vigent relativa a l’intercanvi d’informació en matèria fiscal, i sempre d’acord amb els límits que s’hi estableixin.

9. En cas de discrepància, la determinació de si l’habitatge està buit als efectes de l’IHB s’ha de fer d’acord amb el procediment establert reglamentàriament, i sempre de conformitat amb les normes que en matèria de prova estableix la Llei de bases de l’ordenament tributari.

10. L’IHB és un impost finalista la recaptació del qual s’ha de destinar íntegrament a la promoció directa o indirecta de l’habitatge de lloguer social o de preu assequible.

Disposició transitòria primera. Normes aplicables de la Llei d’arrendaments de finques urbanes

Les disposicions d’aquesta Llei que modifiquen o addicionen nous articles a la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999, són d’aplicació als contractes que se celebrin a partir de la data en què entri en vigor, i també als contractes d’arrendament celebrats amb anterioritat a aquesta data a partir del moment en què el contracte es renovi per tàcita reconducció. Això no obstant, són aplicables immediatament les disposicions dels articles 10, 11 i 19 d’aquesta Llei, que modifiquen l’apartat 5 de l’article 26, els apartats 5, 7 i 8 de l’article 27 i l’article 56, respectivament.

Disposició transitòria segona. Exempció de determinats requisits d’habitabilitat

No obstant el que estableixen els articles 126 i 137 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 29 de desembre del 2000, parcialment modificats, en el cas de l’article 126 per l’article 7 de la Llei 6/11, del 28 de juliol, de modificació de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 29 de desembre del 2000; i en el cas de l’article 137 pels articles 21 i 22 de la Llei 16/2012, del 31 de juliol, de modificació de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 29 de desembre del 2000, i sense perjudici del que preveuen els reglaments que desenvolupen la Llei esmentada, es poden atorgar transitòriament llicències de rehabilitació o de reforma en les condicions excepcionals que s’indiquen en el paràgraf següent, sempre que la sol·licitud es presenti davant el comú corresponent en un termini de divuit mesos a comptar de la data de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, i que les obres tinguin com a finalitat condicionar un edifici per ser destinat íntegrament a habitatges plurifamiliars en règim de lloguer residencial, amb les úniques excepcions possibles de locals comercials a la planta baixa, de locals comercials conjuntament a la planta baixa i a la primera planta i/o al soterrani, d’aparcaments i/o trasters o magatzems al soterrani, i d’una única unitat immobiliària per a l’habitatge principal del propietari de l’edifici.

En els casos esmentats al paràgraf anterior, es pot atorgar la llicència de rehabilitació o de reforma tot i que l’edifici es trobi en règim de fora d’ordenació, amb el benentès que es compleixin els requisits d’habitabilitat vigents a la data de la construcció de l’edifici, encara que les obres de rehabilitació o de reforma siguin considerades obres majors, i queden d’altra banda exempts del compliment dels requisits mínims en relació amb les places d’aparcament, els ascensors i la ventilació i la il·luminació de les escales.

En els casos esmentats al primer paràgraf, els requisits d’eficiència energètica s’aplicaran només sobre els elements puntuals que siguin objecte d’una ampliació, reforma o rehabilitació, i quines característiques estan regulades d’acord amb la normativa sobre eficiència energètica vigent en el moment d’entrar la sol·licitud.

Les disposicions anteriors no són aplicables en cas que alguna de les unitats immobiliàries de l’edifici es destini a l’ús turístic per dies, setmanes o mesos, o de forma estacional, de forma que cap de les unitats immobiliàries ubicades en un edifici que s’hagi acollit a les disposicions anteriors no pot ser objecte d’una autorització administrativa d’habitatge d’ús turístic. A més, l’aplicació de les disposicions anteriors queda supeditada al fet que es destinin totes les unitats immobiliàries de l’edifici al lloguer residencial, amb les excepcions que preveu el primer paràgraf d’aquesta disposició transitòria. La venda d’alguna de les unitats immobiliàries de l’edifici, o el fet que deixin de destinar-se al lloguer residencial, llevat de les excepcions que preveu el primer paràgraf, requereix que amb caràcter previ la totalitat de l’edifici esdevingui conforme a la normativa urbanística aplicable en el moment en què tingui lloc la venda o el canvi de destí.

Excepcionalment poden acollir-se a la transitorietat regulada en aquesta disposició transitòria els edificis d’ús hoteler dels allotjaments turístics del grup aparthotels i de la modalitat d’apartaments turístics, sempre que els habitatges en règim de lloguer residencial no representin més del 50% del total de la superfície destinada a unitats d’allotjament. En cas que se sobrepassi aquest percentatge, l’edifici haurà de ser destinat en la seva totalitat a habitatges en règim de lloguer residencial d’acord amb els paràgrafs anteriors.

Als aparthotels i apartaments turístics que s’acullin a aquesta disposició transitòria no els hi serà d’aplicació els articles 6 i 13 de la Llei 16/2017, del 13 de juliol, general de l’allotjament turístic pel que fa a l’obligació que els edificis hagin d’estar constituïts en la seva totalitat per estudis o apartaments destinats a l’activitat turística.

Disposició final primera. Publicació dels textos consolidats

S’encomana al Govern que en el termini màxim de sis mesos des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, publiqui al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra el text consolidat de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999; de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 29 de desembre del 2000; de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, del 29 de desembre del 2000; de la Llei 10/2003, del 27 de juny, de les finances comunals; de la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte, i de la Llei 16/2017, del 13 de juliol, general de l’allotjament turístic, que inclogui les modificacions introduïdes fins a l’actualitat en aquestes lleis.

Disposició final segona. Qualificació de la Llei

L’apartat 8 de l’article 26 d’aquesta Llei, que incideix en determinades disposicions de la Llei 15/2003, del 18 de desembre, qualificada de protecció de dades personals, té caràcter de llei qualificada. La resta de les disposicions d’aquesta Llei tenen caràcter de llei ordinària.

Disposició final tercera. Entrada en vigor de la Llei

Aquesta Llei entrarà en vigor l’endemà de ser publicada al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra, llevat dels articles 21 a 26 que entraran en vigor l’1 de gener del 2019.


Casa de la Vall, 17 de gener del 2019



Nosaltres els coprínceps la sancionem i promulguem i n’ordenem la publicació en el Butlletí Oficial del Principat d’Andorra.